Indenização pela fruição do bem em rescisão

APELAÇÃO CÍVEL Nº 70046456919

DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL

COMARCA DE PORTO ALEGRE

Rel. Des. ELAINE HARZHEIM MACEDO

AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO DA VENDEDORA À INDENIZAÇÃO PELO USO DO IMÓVEL E DESPESAS CORRELATAS. ALUGUERES FIXADOS. BENFEITORIA NECESSÁRIA DEVIDAMENTE COMPROVADA QUE DEVE SER INDENIZADA AOS PROMITENTES COMPRADORES. REINTEGRAÇÃO NA POSSE QUE SE TRATA DE COROLÁRIO DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. COMPENSAÇÃO DE VALORES QUE É ADMITIDA. SITUAÇÃO PONTUAL EM QUE SE TEM COMO QUITADAS, DE PARTE A PARTE, AS QUANTIAS DEVIDAS. APELO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DOS DEMANDADOS DESPROVIDO.

(...)

Importante se dizer que o pagamento de alugueres pelo uso do imóvel, conforme já mencionado quando do julgamento da Apelação Cível nº 70002974392, desta mesma relatoria, decorre de causa distinta do descumprimento do contrato, porquanto se trata de aproveitamento de bem que integra o patrimônio da parte autora, mas que dele e de sua fruição esteve desprovida enquanto na posse dos réus.  Admitir o contrário, utilização do imóvel e devolução das parcelas pagas, mesmo com o pagamento da cláusula penal – sequer discutida no presente momento -, implicaria flagrante enriquecimento sem causa em favor dos promitentes compradores. Arcam, pois, com as consequências patrimoniais pela utilização do imóvel e por ter dado causa à resolução do contrato, deixando de pagar as prestações as quais se obrigaram. No primeiro caso, pagando aluguel, no segundo, a multa, que é legal.  Não há, pois, dupla penalidade.

Apontam nessa direção, ainda, as decisões abaixo ementadas:

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. NAO SE AFIGURA RELACAO DE CONSUMO. CLAUSULA PENAL DE PERDA TOTAL DAS PRESTACOES PAGAS INADEQUADA. POSSIBILIDADE DE RESOLUCAO DO CONTRATO, COM DEVOLUCAO DAS QUANTIAS PAGAS,ABATIDO PERCENTUAL REFERENTE AS PERDAS E DANOS. ALTERACAO DA CLAUSULA PENAL VIAVEL ANTE A REDUCAO PREVISTA NO ART.924 DO CCB. A INDENIZACAO PELO USO DO IMOVEL REPRESENTADA POR ALUGUEIS TEM CAUSA DIVERSA, NAO DECORRE DO INADIMPLEMENTO, MAS DO APROVEITAMENTO E FRUICAO DO BEM, RAZAO PELA QUAL A APLICACAO CONCOMITANTE NAO IMPLICA EM DUPLA PENALIDADE. BENFEITORIAS UTEIS E VOLUPTUARIAS NAO INDENIZAVEIS ANTE A PREVISAO CONTRATUAL. APELACAO PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO IMPROVIDO.” (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70002521805, DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: DES. ALEXANDRE MUSSOI MOREIRA, JULGADO EM 18/12/01);

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISAO. INADIMPLENCIA. CULPA. E LEONINA E ABUSIVA A CLAUSULA PENAL QUE ESTIPULA A PERDA TOTAL DAS PRESTACOES PAGAS PELO PROMITENT COMPRADOR DE IMOVEL, MESMO QUE A RESCISAO SE OPERE POR INADIMPLENCIA DESTE. A JURISPRUDENCIA TEM LIMITADO O PERCENTUAL A 10% SOBRE O VALOR DAS PRESTACOES PAGAS, EXCEPCIONALMENTE EM 20% QUANDO O MESMO SE MOSTRA INIQUO E DE POUCA REPRESENTATIVIDADE. RESCINDIDO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMOVEL, DEVE O OCUPANTE INDENIZAR O PROPRIETARIO, QUE O REOUVE, PELO TEMPO DA OCUPACAO, A SEMELHANCA DE ALUGUEIS. APELACAO PROVIDA EM PARTE. POR MAIORIA.” (APELAÇÃO CÍVEL Nº 70001023860, DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: DES. ILTON CARLOS DELLANDREA, JULGADO EM 31/08/00);

“CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUCAO. SUSPENSAO DOS PAGAMENTOS. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. FALTA DE PROVA. INDENIZACAO. DEVOLUCAO DAS PRESTACOES PAGAS. 1. E DE SER DECRETADA A RESOLUCAO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR QUE DEIXA DE PAGAR AS PRESTACOES DO PRECO. HIPOTESE EM QUE O ALEGADO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO DA OBRIGACAO DE CONTRAHERE PELOS PROMITENTES VENDEDORES NAO RESTOU COMPROVADO. 2. TENDO HAVIDO TRANSMISSAO DA POSSE AO PROMITENTE COMPRADOR, IMPOE-SE A INDENIZACAO CORRESPONDENTE A PRIVACAO DA POSSE PELOS PROMITENTES VENDEDORES CORRESPONDENTE AOS ALUGUEIS QUE PODERIAM AUFERIR. 3.NAO SE CONSTITUINDO EM PARTE MINIMA DO PEDIDO O INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE INDENIZACAO RELATIVO A PERDA DAS PRESTACOES PAGAS, IMPOE-SE A DISTRIBUICAO DOS ONUS DA SUCUMBENCIA.” (APELAÇÃO CÍVEL Nº 197067184, NONA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE ALÇADA DO RS, RELATOR: DES. MARIA ISABEL DE AZEVEDO SOUZA, JULGADO EM 10/06/97).